- La vente à réméré permet de vendre un bien tout en conservant une faculté de rachat, offrant une solution rapide pour obtenir des liquidités.
- Le vendeur peut continuer à occuper son logement pendant toute la durée du contrat, moyennant une indemnité d’occupation.
- Le rachat est encadré par un délai défini à l’avance, généralement de 6 mois à 5 ans.
- Elle constitue une alternative au crédit bancaire, particulièrement adaptée en cas de difficultés financières ou de refus de financement.
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Si le délai prévu est trop court, une prolongation est possible sous réserve de l’accord de l’investisseur. A défaut, la perte devient définitive.
Vente à réméré : définition et fonctionnement
Ce qu’il faut retenir
Définition de la vente à réméré
Le terme « réméré » du latin redimere, « racheter » dont fait référence l’Académie française présente l’essentiel de l’opération : la possibilité, pour le vendeur, de reprendre son bien.
Cette vente avec faculté de rachat est encadrée par les articles 1659 à 1673 du Code civil. Le contrat est obligatoirement conclu devant notaire, par acte authentique : c’est là que réside la sécurité de la prestation. Le notaire contrôle la conformité de l’opération, sécurise les droits de chaque partie et veille à l’équilibre entre le vendeur et l’acquéreur. L’ensemble des dispositions et obligations applicables est détaillé dans notre page dédiée aux aspects juridiques du réméré.
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Le réméré ouvre une autre voie.
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Une solution pour réagir rapidement.
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Les principes de la vente à réméré
Historiquement, la vente à réméré trouve son origine au Moyen Âge, où elle était utilisée comme solution de financement pour éviter la saisie des biens. Elle a ensuite été reprise comme un mécanisme sécurisé permettant au propriétaire de céder temporairement son bien tout en conservant une priorité de rachat. Aujourd’hui, ce dispositif reste encadré juridiquement et constitue une solution efficace en cas de difficultés financières.
La vente avec faculté de rachat « réméré » permet à un propriétaire de répondre à une situation financière dégradée. L’opération lui procure immédiatement des liquidités, issues du prix de vente du bien, tout en lui octroyant le droit de le racheter.
Comme dans toute vente, le vendeur transmet la propriété du bien à l’acquéreur. Par l’intermédiaire d’Apirem, cet acquéreur est un investisseur institutionnel, dont les fonds sont garantis.
Le vendeur conserve un droit prioritaire de rachat, qui lui permet de récupérer son bien dans un délai convenu et à un prix fixé d’avance. S’il le souhaite, il peut aussi choisir de revendre le bien à un tiers plutôt que de le racheter lui-même. Cette liberté lui laisse le temps de retrouver une situation stable sans subir de pression financière.
Parce que ce prix de rachat est déterminé dès la signature, l’écart avec le prix de vente est transparent et maîtrisé ce qui préserve l’intérêt du propriétaire et garantit l’équilibre de l’opération. Le vendeur fait ainsi face à ses difficultés financières tout en conservant la maîtrise de la gestion de son patrimoine.
A qui s’adresse la vente à réméré ?
Elle s’adresse à tout propriétaire ayant besoin de liquidités rapidement, particulier comme professionnel. Ce besoin peut recouvrir deux situations de nature différente : un déséquilibre budgétaire à corriger (endettement, charges lourdes, dette à solder) ou, à l’inverse, un projet d’investissement à financer.
Elle s’adresse en particulier aux propriétaires pour qui les autres sources de liquidités sont fermées, notamment le crédit octroyé par les établissements de crédit ou les banques.
Tous types de biens peuvent être concernés : logement, bien locatif ou immobilier professionnel.
Sortir du surendettement
- Plan de surendettement
- Fichage bancaire (FICP, FCC)
- Regroupement de crédits refusé
- Autres dettes (syndic, trésor public…)
- Crédit immobilier ou à la consommation
- Déchéance du terme, contentieux, saisie
Obtenir de la trésorerie
- Investir à l’étranger
- Acquérir un autre bien
- Trésorerie non affectée
- Prêt relais / in fine refusé
- Soulte, divorce, succession
- Règlement d’un litige ou procès
Financer son activité
- Développer son activité
- Effet de levier pour investir
- Prêt professionnel refusé
- Valoriser des parts d’entreprise
- Rachat et alimentation en compte courant d’associé
Quand la banque vous dit non, quelles solutions s’offrent à vous ?
Les étapes de la vente à réméré
Le fonctionnement de la vente à réméré s’articule autour de trois phases.
Ces étapes sont encadrés juridiquement entre vendeur, acquéreur, investisseur et notaire.
Avantages et coût d’une vente à réméré ?
La vente à réméré présente plusieurs avantages :
Accès rapide aux liquidités
Cadre juridique sécurisé
Maintien dans le logement
Droit de racheter le bien
Ces avantages sont sécurisés par acte notarié.
Le coût d’une vente à réméré comprend les indemnités d’occupation (cela dépend de l’investisseur) et les frais de notaire.
Ces coûts sont précisés dans l’acte, accepté par l’investisseur et l’acquéreur, et doivent être intégrées dans la stratégie de rachat.
Ces éléments doivent être analysés dès le départ afin d’évaluer le coût global.
Risques et pièges à éviter
Comme toute transaction, elle comporte des risques si elle est mal encadrée.
Ces risques concernent principalement un projet mal structuré ou un acte déséquilibré entre vendeur et acquéreur.
Un accompagnement professionnel permet de limiter ces risques et de sécuriser la faculté de rachat.
Le rôle du notaire est essentiel pour garantir les droits du vendeur face à l’investisseur.
Pour vous aider à choisir un organisme adapté à vos besoins, découvrez comment sélectionner un organisme de vente à réméré et pourquoi ce choix est essentiel.
Fiscalité de la vente à réméré
Sa fiscalité suit en grande partie celle d’une vente immobilière classique. Lors de la cession, une plus-value peut s’appliquer selon la situation du vendeur et la nature du bien, avec des cas d’exonération possibles, notamment pour la résidence principale.
La vente initiale entraîne également le paiement des droits de mutation par l’acquéreur, comme dans toute transaction. Ce point impacte directement le montant net perçu par le vendeur.
En cas de rachat du bien dans les délais prévus, l’opération bénéficie d’un droit fixe de 125 € hors frais de notaire, et non d’une nouvelle taxation classique. Cette spécificité permet de réduire le coût global et de faciliter la récupération du bien.
Vente à réméré Portage immobilier
Vente à réméré Portage immobilier
Vente à réméré Portage immobilier
Exemples
de vente à réméré
Découvrez d’autres exemples dans cet article.
La vente à réméré est une opération encadrée, qui se prépare. Sa réussite tient à une étude préalable qui évalue deux choses : la faisabilité réelle du rachat ou de la vente et le bilan chiffré complet de l’opération.
C’est le rôle d’Apirem. Nous vous accompagnons dans le montage du dossier jusqu’à la reprise de votre bien : analyse de votre projet, dialogue avec les créanciers, sélection de l’investisseur et structuration de l’opération avec des notaires spécialisés.
Pour savoir si le réméré correspond à votre situation, demandez votre étude personnalisée.
Questions les plus fréquentes sur la vente à réméré
Qu'est-ce qu'une vente à réméré ?
La vente à réméré est une solution qui permet à un propriétaire de vendre son bien tout en gardant le droit de l’occuper de le racheter plus tard, à un prix fixé dès le départ.
C’est une transaction qui permet de vendre temporairement son bien afin de débloquer des liquidités lors d’un besoin urgent et non finançable.
Pourquoi vendre en réméré ?
La vente à réméré vous permet de résoudre vos problèmes d’endettement ; de monétiser votre bien immobilier mais encore de réaliser un projet professionnel.
Cette solution permet de retrouver un état financier stable grâce au règlement de toutes vos dettes tout en restant occupant de votre bien.
Y a-il des conditions particulières pour réaliser un réméré ?
La seule conditions pour permettre l’étude d’un projet en réméré est d’être propriétaire d’un bien et que le capital restant dû doit être inférieur à 60% de son bien.
Quel est le délai moyen pour recevoir l'argent après validation de mon dossier ?
Le délai moyen est de 30 jours. Dans le cadre d’une procédure de saisie judiciaire, les fonds peuvent être débloqués sous 15 jours.
Qu’est-ce que l’indemnité d’occupation ?
Durant l’opération, le vendeur reste occupant de son bien en contrepartie de l’indemnité d’occupation qui représente la somme des mensualités payées par le vendeur à l’investisseur.
L’indemnité d’occupation est réglé par le client, sous deux formes soit prépayée sur la durée de l’opération (qui permet d’avoir une souplesse pour celui-ci et favoriser ses démarches de refinancement) soit à sa charge tous les mois moyennant une indemnité qui ne dépasse pas 33% de taux d’endettement.
Comment puis-je racheter mon bien ?
Vous pouvez racheter votre bien par le biais d’un crédit, en nom propre ou via une SCI (société civile immobilière), ou vendre votre bien à une tierce personne de votre choix.
Qu'est ce qu'une vente temporaire ?
La vente temporaire donne au vendeur la possibilité de le racheter dans un délai convenu. Bien que souvent désignée par d’autres termes, comme la « clause de réméré », cette transaction pourrait être qualifiée de « vente temporaire » en raison de la possibilité de reversion temporaire de la propriété au vendeur initial.
Est-il possible de réaliser une vente à réméré lorsqu'on a un dossier de surendettement ?
Le défichage est possible lorsque les créanciers sont remboursés. Grâce à l’opération de vente à réméré, vous remboursez l’intégralité des dettes personnels et professionnels et procédez à un défichage immédiat.
Est-ce que le nouveau propriétaire peut s'opposer à mon rachat ?
Le nouveau propriétaire ne peut en aucun cas s’y opposer, vous êtes le seul et unique propriétaire de votre droit de rachat.
Quel est le temps pour exercer sa faculté de rachat ?
Vous pouvez exercer votre droit de rachat par la vente ou le rachat de votre bien suivant le temps convenu lors de l’étude de votre projet jusqu’à 5 ans maximum.
Puis-je racheter mon bien immobilier avant la fin de la période de réméré prévue ?
Oui, tout à fait. Vous avez la possibilité d’exercer votre faculté de rachat de manière anticipée, dès que votre situation financière est assainie et que vous obtenez un nouveau financement bancaire. Si vous avez prépayé une indemnité d’occupation, la partie non consommée vous sera restituée au prorata temporis.
Un accompagnement humain, transparent et sécurisé pour vous aider à retrouver une situation plus sereine.
Carole Sandt spécialisée dans les solutions de financement par l'immobilier depuis 2018. Elle crée des contenus clairs et instructifs qui facilitent la compréhension des dispositifs présents sur le marché. Grâce à son expertise, elle accompagne les lecteurs dans leurs démarches en apportant des informations précises et des conseils avisés pour réussir leurs projets en toute confiance.
Carole SandtDirectrice Marketing
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