Vente à réméré : définition et fonctionnement
Maître Laurent Denis
Relu et validé
Maître Laurent Denis est avocat en droit des intermédiaires bancaires, financiers et d’assurance (IOBSP, IAS, CIF/CGP, agents immobiliers). Il conseille, forme et publie des analyses sur le droit de la distribution bancaire, du crédit et de l’assurance.
Ce qu’il faut retenir
- La vente à réméré permet de vendre un bien tout en conservant une faculté de rachat, offrant une solution rapide pour obtenir des liquidités.
- Le vendeur peut continuer à occuper son logement pendant toute la durée du contrat, moyennant une indemnité d’occupation.
- Le rachat est encadré par un délai défini à l’avance, généralement de 6 mois à 5 ans.
- La fiscalité est encadrée et optimisée, avec un droit fixe de 125 € au moment du rachat sous conditions.
- Elle constitue une alternative au crédit bancaire, particulièrement adaptée en cas de difficultés financières ou de refus de financement.
-
En cas de rachat, si le vendeur ne réunit pas les fonds dans le délai prévu, la perte devient définitive.
Définition de la vente à réméré
Le terme « réméré » du latin redimere, « racheter » dont fait référence l’Académie française présente l’essentiel de l’opération : la possibilité, pour le vendeur, de reprendre son bien.
Cette vente avec faculté de rachat est encadrée par les articles 1659 à 1673 du Code civil. Le contrat est obligatoirement conclu devant notaire, par acte authentique : c’est là que réside la sécurité de la prestation. Le notaire contrôle la conformité de l’opération, sécurise les droits de chaque partie et veille à l’équilibre entre le vendeur et l’acquéreur. L’ensemble des dispositions et obligations applicables est détaillé dans notre page dédiée aux aspects juridiques du réméré.
Simulation indicative. À valider lors de l'étude personnalisée APIREM.
Les principes de la vente à réméré
Historiquement, la vente à réméré trouve son origine au Moyen Âge, où elle était utilisée comme solution de financement pour éviter la saisie des biens. Elle a ensuite été reprise comme un mécanisme sécurisé permettant au propriétaire de céder temporairement son bien tout en conservant une priorité de rachat. Aujourd’hui, ce dispositif reste encadré juridiquement et constitue une solution efficace en cas de difficultés financières.
La vente avec faculté de rachat « réméré » permet à un propriétaire de répondre à une situation financière dégradée. L’opération lui procure immédiatement des liquidités, issues du prix de vente du bien, tout en lui octroyant le droit de le racheter.
Comme dans toute vente, le vendeur transmet la propriété du bien à l’acquéreur. Par l’intermédiaire d’Apirem, cet acquéreur est un investisseur institutionnel, dont les fonds sont garantis.
Parce que ce prix de rachat est déterminé dès la signature, l’écart avec le prix de vente est transparent et maîtrisé ce qui préserve l’intérêt du propriétaire et garantit l’équilibre de l’opération. Le vendeur fait ainsi face à ses difficultés financières tout en conservant la maîtrise de la gestion de son patrimoine.
À qui s’adresse la vente à réméré ?
Elle s’adresse à tout propriétaire ayant besoin de liquidités rapidement, particulier comme professionnel. Ce besoin peut recouvrir deux situations de nature différente : un déséquilibre budgétaire à corriger (endettement, charges lourdes, dette à solder) ou, à l’inverse, un projet d’investissement à financer.
Elle s’adresse en particulier aux propriétaires pour qui les autres sources de liquidités sont fermées, notamment le crédit octroyé par les établissements de crédit ou les banques.
Elle répond ainsi à des besoins variés :
-
solder une dette ou des charges
-
écarter une menace de saisie,
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dégager une trésorerie immédiate,
-
éviter une vente définitive du logement,
-
injecter des fonds dans une société
Tous types de biens peuvent être concernés : logement, bien locatif ou immobilier professionnel.
L’intérêt du dispositif tient à ce qu’il transforme un bien immobilier en capital sans recourir à un prêt. Le vendeur bénéficie ainsi de plusieurs garanties :
-
l’obtention de fonds immédiatement,
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la conservation d’un droit prioritaire de rachat sur sa propriété,
-
la possibilité de continuer à occuper le bien.
Les étapes de la vente à réméré
Le fonctionnement de la vente à réméré s’articule autour de trois phases.
Ces étapes constituent sont encadrés juridiquement entre vendeur, acquéreur, investisseur et notaire.
La vente temporaire
Le bien est vendu temporairement entre 50 et 70% de la valeur du bien à un investisseur dans le cadre d’une opération de vente à réméré. Cette vente permet l’encaissement immédiat des fonds.
L’investisseur, en tant qu’acheteur, devient acquéreur du bien, tout en respectant le droit de rachat du vendeur.
L’occupation du bien
Pendant le réméré, le vendeur conserve l’occupation du logement. Il verse une indemnité d’occupation, souvent mensuelle, prévue dans le contrat.
Le rachat du bien
Le vendeur peut procéder au rachat à tout moment dans le délai prévu, au prix de rachat convenu. S’il ne parvient pas à racheter dans le délai, la vente devient définitive.
En cas d’échec du rachat, la propriété reste définitivement acquise à l’acquéreur.
Avantages et coût d’une vente à réméré
La vente à réméré présente plusieurs avantages :
- accès rapide aux liquidités,
- cadre juridique sécurisé,
- maintien dans le logement,
- droit de racheter le bien.
Ces avantages sont sécurisées par acte notarié.
Le coût d’une vente à réméré comprend :
- les indemnités d’occupation (cela dépend de l’investisseur),
- les frais de notaire.
Ces coûts sont précisés dans l’acte, accepté par l’investisseur et l’acquéreur, et doivent être intégrés dans la stratégie de rachat.
Ces éléments doivent être analysés dès le départ afin d’évaluer le coût global.
Risques et pièges à éviter
Comme toute transaction, elle comporte des risques si elle est mal encadrée.
Ces risques concernent principalement un projet mal structuré ou un acte déséquilibré entre vendeur et acquéreur.
Un accompagnement professionnel permet de limiter ces risques et de sécuriser la faculté de rachat.
Le rôle du notaire est essentiel pour garantir les droits du vendeur face à l’investisseur.
Pour vous aider à choisir un organisme adapté à vos besoins, découvrez comment sélectionner un organisme de vente à réméré et pourquoi ce choix est essentiel.
Fiscalité de la vente à réméré
Sa fiscalité suit en grande partie celle d’une vente immobilière classique. Lors de la cession, une plus-value peut s’appliquer selon la situation du vendeur et la nature du bien, avec des cas d’exonération possibles, notamment pour la résidence principale.
La vente initiale entraîne également le paiement des droits de mutation par l’acquéreur, comme dans toute transaction. Ce point impacte directement le montant net perçu par le vendeur.
En cas de rachat du bien dans les délais prévus, l’opération bénéficie d’un droit fixe de 125 €, et non d’une nouvelle taxation classique. Cette spécificité permet de réduire le coût global et de faciliter la récupération du bien.
Exemples de vente à réméré
Projet de Monsieur L.
A la suite d’un accident Monsieur L., a été contraint d’arrêter son activité professionnelle, il a donc perdu une partie conséquente de son salaire et s’est retrouvé fiché bancaire. Aujourd’hui le couple ne parvient plus à solder ses nombreux crédits et à faire face à ses charges. Notre solution leur permet de solder une dette de 20 000€, dégager de la trésorerie puis prendre le temps de racheter sereinement leur bien.
- Valeur du bien : 200 000€
- Total débloquée (hors frais) : 100 000€
- Montant de rachat à 12 mois : 104 000€
Montant de rachat à 24 mois : 110 000€
Projet de Madame I.
Madame I. est une professionnelle de l’immobilier reconnue, il y a quelques années suite à une mauvaise gestion de ses finances, elle a été obligée de solder une somme importante aux impôts. Cela a enclenché des manquements aux échéances de crédit immobilier, puis une déchéance du terme. Madame I. fait appel à nous afin de solder sa dette afin d’acquérir une liberté financière pour ses futures projets.
- Valeur du bien : 1 415 000€
- Total débloquée (hors frais) : 990 500€
- Montant de rachat à 18 mois : 1 069 740€
Projet de Monsieur A.
Monsieur A. a construit un groupe qui possède un CA de 51 millions d’euros. Il souhaite poursuivre la croissance du groupe une implantation dans un autre pays propice au secteur d’activité. Par ailleurs, sa SCI souhaite quant à elle investir dans de nouveaux biens. Compte tenu des récents en cours de la structure, les banques souhaitent attendre avant de financer les nouveaux projets. En ce sens, Monsieur A. par le biais de sa SCI, souhaite convertir son patrimoine en liquidités lui permettant l’évolution de son groupe, l’augmentation du bail en court, puis le rachat du bien dans de bonnes conditions.
- Valeur du bien : 6 800 000€
- Total débloquée (hors frais) : 3 260 000€
- Montant de rachat à 24 mois : 4 620 000€
Découvrez d’autres exemples dans cet article.
La vente à réméré est une opération encadrée, qui se prépare. Sa réussite tient à une étude préalable qui évalue deux choses : la faisabilité réelle du rachat ou de la vente et le bilan chiffré complet de l’opération.
C’est le rôle d’Apirem. Nous vous accompagnons dans le montage du dossier jusqu’à la reprise de votre bien : analyse de votre projet, dialogue avec les créanciers, sélection de l’investisseur et structuration de l’opération avec des notaires spécialisés.
Pour savoir si le réméré correspond à votre situation, demandez votre étude personnalisée.
FAQ
Questions les plus fréquentes sur la vente à réméré
Qu'est-ce qu'une vente à réméré ?
La vente à réméré est une solution qui permet à un propriétaire vendre son bien tout en gardant le droit de l’occuper de le racheter plus tard, à un prix fixé dès le départ.
C’est une transaction qui permet de vendre temporairement son bien afin de débloquer des liquidités lors d’un besoin urgent et non finançable.
Pourquoi vendre en réméré ?
La vente à réméré vous permet de résoudre vos problèmes d’endettement ; de monétiser votre bien immobilier mais encore de réaliser un projet professionnel.
Cette solution permet de retrouver un état financier stable grâce au règlement de toutes vos dettes tout en restant occupant de votre bien.
Y a-il des conditions particulières pour réaliser un réméré ?
La seule conditions pour permettre l’étude d’un projet en réméré est d’être propriétaire d’un bien et que le capital restant dû doit être inférieur à 60% de son.ses bien.s.
Quel est le délai moyen pour recevoir l'argent après validation de mon dossier ?
Le délai moyen est de 30 jours. Dans le cadre d’une procédure de saisie judiciaire, les fonds peuvent être débloqués sous 15 jours.
La vente de mon bien sera-t-elle visible sur des sites d'annonces ?
Apirem s’engage au respect de votre anonymat et n’utilise aucun support de diffusion pour votre bien.
Qu'est ce qu'une clause de réméré ?
Une clause de réméré est un dispositif juridique en droit français qui permet à une personne de vendre un bien immobilier tout en se réservant la possibilité de le racheter dans un délai convenu à l’avance, généralement de 5 ans au maximum.
Qu’est-ce que l’indemnité d’occupation ?
Durant l’opération, le vendeur reste occupant de son bien en contrepartie de l’indemnité d’occupation qui représente la somme des mensualités payés par le vendeur à l’investisseur.
L’indemnité d’occupation est réglé par le client, sous deux formes soit prépayée sur la durée de l’opération (qui permet d’avoir une souplesse pour celui-ci et favoriser ses démarches de refinancement) soit à sa charge tous les mois moyennant une indemnité qui ne dépasse pas 33% de taux d’endettement.
Comment puis-je racheter mon bien ?
Vous pouvez racheter votre bien par le biais d’un crédit, en nom propre ou via une SCI (société civile immobilière), ou vendre votre bien à une tierce personne de votre choix.
Qu'est ce qu'une vente temporaire ?
La vente temporaire permet donne au vendeur la possibilité de le racheter dans un délai convenu. Bien que souvent désignée par d’autres termes, comme la « clause de réméré », cette transaction pourrait être qualifiée de « vente temporaire » en raison de la possibilité de reversion temporaire de la propriété au vendeur initial.
Est-il possible de réaliser une vente à réméré lorsqu'on a un dossier de surendettement ?
Le défichage est possible lorsque les créanciers sont remboursés. Grâce à l’opération de vente à réméré, vous remboursez l’intégralité des dettes personnels et professionnels et procédez à un défichage immédiat.
Quelles sont les garanties Apirem ?
La vente à réméré ou portage immobilier est une alternative au financement bancaire envisageable pour tous propriétaires, qui désirent répondre à un besoin non finançable en urgence.
Apirem vous garantit un accompagnement et une fiabilité hors pair du fait d’un encadrement juridique articulé par un notaire, un appui par des fonds d’investissement institutionnels et par le suivi de nos spécialistes tout au long de l’opération.
Chacune de nos solutions Api’Solution, Api’Patrimoine, Api’Pro s’adaptent à votre situation et vous permet de retrouver une indépendance financière ou entreprendre de nouveaux projets sans justificatifs.
Est-ce que le nouveau propriétaire peut-il s'opposer à mon rachat ?
Le nouveau propriétaire ne peut en aucun cas s’y opposer, vous êtes le seul et unique propriétaire de votre droit de rachat.
Quel est le temps pour exercer sa faculté de rachat ?
Vous pouvez exercer votre droit de rachat par la vente ou le rachat de votre bien suivant le temps convenu lors de l’étude de votre projet jusqu’à 5 ans maximum.
Puis-je racheter mon bien immobilier avant la fin de la période de réméré prévue ?
Oui, tout à fait. Vous avez la possibilité d’exercer votre faculté de rachat de manière anticipée, dès que votre situation financière est assainie et que vous obtenez un nouveau financement bancaire. Si vous avez prépayé une indemnité d’occupation, la partie non consommée vous sera restituée au prorata temporis.
À propos de l'auteur
Anthony Bernard a co-fondé Apirem en 2019 et occupe depuis le poste de Directeur Général de cette entreprise spécialisée dans les solutions immobilières alternatives notamment la vente à réméré et le portage immobilier. Fort d'une expérience solide dans les domaines de l'immobilier et du crédit, il apporte une vision stratégique complète des enjeux du secteur.