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Histoire du réméré

Le réméré voit le jour à l’époque du Moyen-Âge. La solution est introduite dans le Code Civil Napoléonien en 1804. D’abord utilisé dans les années 1980 par les banques, le réméré est ensuite généralisé pour les particuliers. La vente avec faculté de rachat est encadrée par la loi selon les articles 1659 à 1673 du Code Civil. Le contrat est signé par un officier ministériel (notaire).

Le portage immobilier est une opération qui permet à un propriétaire, ayant pour objectif de réaliser un projet ou de rembourser des créances, de débloquer des liquidités lors d’une situation urgente et non finançable. Pour réaliser ses projets, le propriétaire du bien immobilier vend temporairement sa propriété à un acheteur qui est un fonds d’investissement institutionnel.
Le transfert du dossier se fait chez le notaire, d’où son rôle capital dans l’opération, il s’assure de la conformité via la rédaction et la signature du contrat de vente.
Voir notre article sur le rôle du notaire dans le cadre d’une vente à réméré.

Durant l’opération, le propriétaire reste occupant du bien immobilier et garde l’entière jouissance de son bien.
Le contrat de vente que le vendeur a signé devant le notaire va lui garantir le rachat de son bien selon un délai qui ne peut excéder 5 ans. Consultez notre article sur le contrat de vente à réméré.

Un retour à la propriété est donc envisageable grâce à sa faculté de rachat, dans le cas contraire, un transfert de la propriété se fera auprès d’un futur acheteur.

Aspects juridiques du réméré 

La vente avec faculté de rachat est une vente immobilière qui doit être présentée par un professionnel titulaire d’une carte de transaction immobilière (Loi HOGUET du 2 janvier 1970).

À l’identique d’une vente immobilière, nous respectons les formalités nécessaires à la réalisation de la vente (Mandat de vente, Dossier technique immobilier, Acte de vente).

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Informations légales

Les textes de loi du code civil (Dalloz), concernant le réméré 

Article 1659 : « La faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement dont il est parlé à l’article 1673. »

Article 1660 : « La faculté de rachat ne peut être stipulée pour un terme excédant cinq années. Si elle a été stipulée pour un terme plus long, elle est réduite à ce terme. »

Article 1661 : « Le terme fixé est de rigueur et ne peut être prolongé par le juge. »

Article 1662 : « Faute par le vendeur d’avoir exercé son action en rachat dans le terme prescrit, l’acquéreur demeure propriétaire irrévocable. »

Article 1663 : « Le délai court contre toutes personnes, même contre le mineur, sauf, s’il y a lieu, le recours contre qui de droit. »

Article 1664 : « Le vendeur à pacte de rachat peut exercer son action contre un second acquéreur, quand même la faculté de rachat n’aurait pas été déclarée dans le second contrat. »

Article 1665 : « L’acquéreur à pacte de rachat exerce tous les droits de son vendeur ; il peut prescrire tant contre le véritable maître que contre ceux qui prétendraient des droits ou hypothèques sur la chose vendue. »

Article 1666 : « Il peut opposer le bénéfice de la discussion aux créanciers de son vendeur. »

Article 1667 : « Si l’acquéreur à pacte de rachat d’une partie indivise d’un héritage s’est rendu adjudicataire de la totalité sur une licitation provoquée contre lui, il peut obliger le vendeur à retirer le tout lorsque celui-ci veut user du pacte. »

Article 1668 : « Si plusieurs ont vendu conjointement, et par un seul contrat, un héritage commun entre eux, chacun ne peut exercer l’action en rachat que pour la part qu’il y avait. »

Article 1669 : « Il en est de même si celui qui a vendu seul un héritage a laissé plusieurs héritiers. Chacun de ces cohéritiers ne peut user de la faculté de rachat que pour la part qu’il prend pour la succession. »

Article 1670 : « Mais, dans le cas des deux articles précédents, l’acquéreur peut exiger que tous les covendeurs ou tous les cohéritiers soient mis en cause, afin de se concilier entre eux pour la reprise de l’héritage entier ; et, s’ils ne se concilient pas, il sera renvoyé de la demande. »

Article 1671 : « Si la vente d’un héritage appartenant à plusieurs n’a pas été faite conjointement et de tout l’héritage ensemble, et que chacun n’ait vendu que la part qu’il y avait, ils peuvent exercer séparément l’action en rachat sur la portion qui leur appartenait ; Et l’acquéreur ne peut forcer celui qui l’exercera de cette manière à retirer le tout. »

Article 1672 : « Si l’acquéreur a laissé plusieurs héritiers, l’action en rachat ne peut être exercée contre chacun d’eux que pour sa part, dans le cas où elle est encore indivise, et dans celui où la chose vendue a été partagée entre eux. Mais s’il y a eu partage de la succession et que la chose vendue soit échue au lot de l’un des héritiers, l’action en rachat peut être intentée contre lui pour le tout. »

Article 1673 : « Le vendeur qui use du pacte de rachat doit rembourser non seulement le prix principal, mais encore les frais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires, et celles qui ont augmenté la valeur du fonds, jusqu’à concurrence de cette augmentation. Il ne peut entrer en possession qu’après avoir satisfait à toutes ces obligations. Lorsque le vendeur rentre dans son héritage par l’effet du pacte de rachat, il le reprend, exempt de toutes les charges et hypothèques dont l’acquéreur l’aurait grevé, à la condition que ce pacte ait été régulièrement publié au bureau des hypothèques, antérieurement à la publication desdites charges et hypothèques. Il est tenu d’exécuter les baux faits sans fraude par l’acquéreur. »

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Informations complémentaires

Fiscalité liée à la vente à réméré 

Le régime fiscal de la vente à réméré permet au vendeur d’être restitué de l’imposition sur la plus-value dans son intégralité, lorsqu’il exerce la faculté de rachat. Particulier et professionnel peuvent être concernés par la plus-value immobilière. 

La fiscalité d’une vente à réméré est semblable à celle d’une vente classique. Comme pour une transaction classique, le réméré est assujetti à des frais de notaire. Lors d’une vente définitive les frais de notaire sont situés entre 8 et 9%, dans le cadre d’un réméré ils sont inscrits entre 2 et 3,5%.

L’exercice de la faculté de rachat permet au vendeur le retour à la situation initiale.

Selon les dispositions légales de l’article 1961 du Code général des impôts : « Les droits d’enregistrement ou la taxe de publicité foncière lorsqu’elle tient lieu de ces droits, ne sont pas sujets à restitution dès l’instant qu’ils ont été régulièrement perçus sur les actes ou contrats ultérieurement révoqués ou résolus par application des articles 954 à 958, 1183, 1184, 1654 et 1659 du Code civil. »

Selon l’article 1115 du Code général des impôts : « Sous réserve des dispositions de l’article 1020, les acquisitions d’immeubles, de fonds de commerce ainsi que d’actions ou parts de sociétés immobilières réalisées par des personnes assujetties au sens de l’article 256 A sont exonérées des droits et taxes de mutation quand l’acquéreur prend l’engagement de revendre dans un délai de cinq ans ».

L’exercice du droit de rachat dans le délai n’est passible que du droit fixe. Lorsque le vendeur exerce sa faculté de rachat dans le délai convenu, seul le droit fixe des actes innomés. Ce droit s’élève actuellement à 125 €. 

Cette fiscalité du réméré n’est applicable que si le rachat répond aux conditions prévues à l’article 680 du Code général des impôts, à savoir :

  • La faculté de rachat doit être prévue et le montant de rachat fixé dans l’acte initial de vente à réméré.
  • L’exercice de la faculté de rachat doit intervenir dans le délai prévu à l’acte et au plus tard 5 ans après.
  • L’acte de rachat doit être exercé par acte authentique ou acte sous seing privé avec date certaine.
  • Enfin, seul le vendeur à réméré ou son ayant-cause à titre universel peut bénéficier de cette fiscalité atypique.

La mutation ne peut être considérée par l’administration fiscale seulement dans le cas d’une nouvelle vente, si celle-ci intervient après un délai de 5 ans. La fiscalité de la vente à réméré peut alors varier en fonction du respect des conditions du réméré.