Vente à réméré : fonctionnement, avantages
et aspects juridiques
Les principes de la vente à réméré
Définition de la vente à réméré
La vente à réméré est une solution qui permet à un propriétaire de vendre temporairement son bien immobilier. En contrepartie, il obtient rapidement des liquidités pour rembourser ses dettes ou disposer de trésorerie. Aussi appelée vente avec faculté de rachat, elle permet au propriétaire de rester occupant et de conserver la possibilité de le récupérer une fois le délai convenu arrive à terme.
A qui s’adresse la vente à réméré ?
La vente à réméré s’adresse aux propriétaires, qu’ils soient particuliers ou professionnels, qui ont besoin de retrouver une solution de financement rapide.
Elle concerne notamment les personnes en endettés ou menacées de saisie immobilière, mais aussi celles qui souhaitent obtenir des liquidités pour concrétiser un projet personnel ou professionnel.
Le réméré permet de préserver la propriété de son bien tout en bénéficiant d’argent immédiatement, ce qui en fait une alternative intéressante aux crédits bancaires traditionnels.
Tous types de biens peuvent être concernés : résidences principales, résidences secondaires, biens locatifs, mais aussi locaux commerciaux ou immeubles professionnels.
Pour vous aider à choisir un organisme adapté à vos besoins, découvrez comment sélectionner un organisme de vente à réméré et pourquoi ce choix est essentiel.
Les étapes d’une vente à réméré
La Vente temporaire
Nous débutons par une étude personnalisée et rigoureuse de votre situation pour définir le montage idéal.
- Mobilisation des investisseurs : Votre projet est immédiatement présenté à nos investisseurs institutionnels, minutieusement choisis pour leurs engagements et leurs expertises. Ces investisseurs ne cherchent pas à se constituer un parc immobilier à moindre frais ; leur rôle est de fournir un financement rapide. Nous vous garantissons une offre d’achat ferme et définitive de la part d’un investisseur en 48H.
- Encaissement et trésorerie : La transaction effectuée devant notaire débloque les fonds. Ces liquidités peuvent solder vos créanciers ou vous apporter les fonds indispensables à vos projets (professionnels, familiaux), sans les contraintes d’un prêt bancaire classique.
L'Occupation et les indemnités
Après la vente, vous restez l’occupant de votre bien pour une durée pouvant atteindre 5 ans maximum.
- Liberté : Vous conservez la jouissance totale de votre logement. Cette période vous est accordée pour apurer l’ensemble de vos obligations et retrouver une situation financière.
- Règlement sécurisé : En contrepartie, vous versez des indemnités d’occupation à l’investisseur acquéreur. Le montant est défini contractuellement dès le début de la transaction. Ces indemnités sont généralement comprises dans les frais ce qui garantit une gestion financièrement prévisible et aucune mensualité.
Le Retour à la propriété
C’est l’étape qui concrétise votre objectif : reprendre la pleine propriété de votre bien.
- Le rachat : Une fois votre capacité d’emprunt retrouvée et obtenez un nouveau prêt pour exercer votre droit exclusif et irrévocable de rachat au prix fixé initialement.
- La vente amiable au prix du marché : Si, malgré tout, l’obtention d’un prêt pour le rachat était compromise, nous organisons la vente de votre bien au meilleur prix du marché. Cette transaction vous permet de régler toutes vos obligations et d’encaisser la différence entre le produit de la vente et la somme due.
Pour découvrir les différentes phases clés et mieux comprendre comment se déroule concrètement ce type d’opération, il est possible de retrouver les points essentiels du fonctionnement de la vente à réméré dans un guide complet. Celui-ci détaille chaque étape, depuis la signature de l’acte jusqu’à la fin de l’opération.
Dans quelles situations faire une vente à réméré ?
La vente à réméré n’est pas uniquement destinée aux propriétaires en situation d’endettement ou de surendettement. Elle est aussi utilisée pour monétiser sa maison ou son appartement pour accéder à de la trésorerie ou encore réaliser un projet professionnel lorsque l’accès au crédit n’est pas envisageable.
Son usage est destiné à tous les propriétaires avec un besoin urgent de liquidité. La seule condition est que le capital restant dû sur le bien objet du réméré ne doit pas dépasser 60% de sa valeur.
Résoudre une situation d’endettement
Les personnes concernés sont souvent fichés à la Banque de France (FICP/FCC), sous le coup d’un interdit bancaire, ou font face à un plan de surendettement. Cela les privent de tout accès aux financements bancaires traditionnels. Cette difficulté est d’autant plus marquée s’ils n’honorent plus le remboursement de leurs crédits ou se retrouvent sans revenu stable.
Nous donnons la possibilité à ces propriétaires de solder l’intégralité de leurs dettes (contentieux, dettes fiscales, dettes personnelles) et d’apurer leurs finances.
Cele offre à nouveau l’accès au circuit bancaire et aux crédits grâce à leur patrimoine immobilier. Sans cette disposition légale, ils auraient été sous le coup d’une saisie immobilière, contraints de se séparer d’un bien chèrement acquis et auquel ils sont attachés.
Faire face à des imprévus
Il arrive que certaines personnes doivent faire face à des dépenses imprévues ou à une nécessité d’argent rapidement :
- Réparations urgentes sur sa résidence principale, secondaire ou locative
- Frais de justice
- Frais de santé
- Acquisition d’un nouveau bien dans l’attente de la vente d’un autre bien
- Trésorerie non affectée
- …
De nombreux propriétaires, avec un patrimoine confortable font appel au réméré pour accéder à des liquidités rapidement. De plus, cette option peut être particulièrement attrayante pour ceux qui ont un attachement émotionnel à leur bien ou qui souhaitent le transmettre à leurs héritiers.
Répondre à un besoin professionnel
Il peut s’avérer compliqué d’obtenir un crédit pour un professionnel, particulièrement, lorsque l’activité est récente ou que les comptes de l’entreprise ne sont pas dans le vert.
Des dépenses imprévues ou un besoin de financement pour développer son activité, acheter du matériel peuvent nécessiter un besoin de trésorerie urgent. Pour cela, le réméré peut se trouver être la clé.
Les garanties d’une vente à réméré
Le propriétaire vendeur peut être rassuré car le contrat de portage immobilier comporte une bonne garantie juridique. En effet, elle est introduite dans le code civil Napoléonien en 1804 et est encadrée par la loi selon les articles 1659 à 1673 du code civil qui précisent distinctement que « la faculté de rachat est un accord [un pacte] par lequel le vendeur se réserve le droit de reprendre le bien vendu, moyennant le remboursement du prix principal et des frais afférents. »
De plus, comme tout accord immobilier, les formalités s’effectuent chez le notaire. Si l’objectif du vendeur est de conserver son bien et non de le revendre à terme, il lui est recommandé avec l’aide d’un expert en réméré de bien étudier sa capacité d’endettement afin de parer toute mauvaise surprise.
Grâce à un dossier complet, Apirem se charge des échanges avec les différents créanciers. Notamment, comment il est capital de bien comprendre les frais liés. En l’occurrence les frais de notaire, le prix de rachat, l’indemnité d’occupation qui sont à prendre en considération pour évaluer le coût réel et juste de la solution.
Pendant le déroulement du contrat, un spécialiste va suivre l’assainissement progressif des finances et la levée d’une éventuelle inscription à la Banque de France.
Sur le plan légal, ce dispositif est très encadré. Retrouvez l’ensemble des dispositions et obligations dans notre page dédiée aux aspects juridiques du réméré afin de sécuriser votre projet en toute sérénité.
Lorsqu’il s’agit de réméré, les risques peuvent être majeurs si l’opération n’est pas encadrée par des experts. C’est pourquoi nous mettons à votre service une expertise reconnue, qui garantit la conformité et la sécurité de l’opération.
Quels sont les avantages de la vente à réméré ?
Que ce soit du point de vue financier, économique et juridique, elle offre de nombreux avantages et possibilités au vendeur.
Il bénéficie dès la signature d’une importante et immédiate somme d’argent de la part d’un investisseur sans avoir à solliciter un financement. À l’issue de la vente, il n’est pas redevable d’un intérêt supplémentaire car les frais sont réglés à l’avance. Il ne peut d’ailleurs en être autrement, car cette vente bien encadrée par la loi n’est aucunement un prêt bancaire.
De plus, dans sa pratique, cette procédure de vente permet au propriétaire du bien demeurer dans son logement en dépit de ses ennuis financiers. Il profite ainsi d’un répit et d’un temps suffisant pour retrouver son équilibre financier.
Face à un contexte compliquée, la vente à réméré suffit à cesser d’éventuelles poursuites judiciaires et à éviter une saisie ou une expulsion. Cette solution peut également aboutir au levage du fichage (FICP ou FCC) et sortir une personne définitivement du cercle vicieux du surendettement.
À la fin du délai de la vente, vous disposez du droit de racheter votre bien au prix convenu dans l’acte, ou de le vendre à une tierce personne de votre choix.
Vous préservez la jouissance et la maîtrise totale de votre bien pendant toute la durée du réméré, moyennant une indemnité d’occupation (mensuelle et généralement prépayée).
Le rachat du bien s’exerce selon le délai prévu dans l’acte notarié, qui ne peut excéder 5 ans et vous bénéficiez d’un droit exclusif et irrévocable, durant tout le projet.
Exemples de vente à réméré
Projet de Monsieur L.
A la suite d’un accident Monsieur L., a été contraint d’arrêter son activité professionnelle, il a donc perdu une partie conséquente de son salaire et s’est retrouvé fiché bancaire. Aujourd’hui le couple ne parvient plus à solder ses nombreux crédits et à faire face à ses charges. Notre solution leur permet de solder une dette de 20 000€, dégager de la trésorerie puis prendre le temps de racheter sereinement leur bien.
- Valeur du bien : 200 000€
- Total débloquée (hors frais) : 100 000€
- Montant de rachat à 12 mois : 104 000€
Montant de rachat à 24 mois : 110 000€
Projet de Madame I.
Madame I. est une professionnelle de l’immobilier reconnue, il y a quelques années suite à une mauvaise gestion de ses finances, elle a été obligée de solder une somme importante aux impôts. Cela a enclenché des manquements aux échéances de crédit immobilier, puis une déchéance du terme. Madame I. fait appel à nous afin de solder sa dette afin d’acquérir une liberté financière pour ses futures opérations.
- Valeur du bien : 1 415 000€
- Total débloquée (hors frais) : 990 500€
- Montant de rachat à 18 mois : 1 069 740€
Projet de Monsieur A.
Monsieur A. a construit un groupe qui possède un CA de 51 millions d’euros. Il souhaite poursuivre la croissance du groupe une implantation dans un autre pays propice au secteur d’activité. Par ailleurs, sa SCI souhaite quant à elle investir dans de nouveaux biens. Compte tenu des récents en cours de la structure, les banques souhaitent attendre avant de financer les nouveaux projets. En ce sens, Monsieur A. par le biais de sa SCI, souhaite convertir son patrimoine en liquidités par la vente temporaire de son bien, lui permettant l’évolution de son groupe, l’augmentation du bail en court, puis le rachat du bien dans de bonnes conditions.
- Valeur du bien : 6 800 000€
- Total débloquée (hors frais) : 3 260 000€
- Montant de rachat à 24 mois : 4 620 000€
Découvrez d’autres exemples dans cet article.
FAQ
Questions les plus fréquentes sur la vente à réméré
Qu'est-ce qu'une vente à réméré ?
La vente à réméré est une opération qui permet de vendre temporaire son bien afin de débloquer des liquidités lors d’unbesoin urgent et non finançable. Elle s’adresse aux propriétaires qui ne peuvent pas avoir recours à un financement.
Pourquoi vendre en réméré ?
La vente à réméré vous permet de résoudre vos problèmes d’endettement ; de monétiser votre bien immobilier mais encore de réaliser un projet professionnel.
Cette solution permet de retrouver un état financier stable grâce au règlement de toutes vos dettes tout en restant occupant de votre bien.
Y a-il des conditions particulières pour réaliser un réméré ?
La seule conditions pour permettre l’étude d’un projet en réméré est d’être propriétaire d’un bien et que le capital restant dû doit être inférieur à 60% de son.ses bien.s.
Quel est le délai moyen pour recevoir l'argent après validation de mon dossier ?
Le délai moyen est de 30 jours. Dans le cadre d’une procédure de saisie judiciaire, les fonds peuvent être débloqués sous 15 jours.
La vente de mon bien sera-t-elle visible sur des sites d'annonces ?
Apirem s’engage au respect de votre anonymat et n’utilise aucun support de diffusion pour votre bien.
Peut-on rembourser ses dettes grâce à la vente à réméré ?
En effet, cela est possible. La vente à réméré fait partie des solutions qui permettent d’accompagner des personnes avec un besoin urgent ou de trésorerie. L’objectif du réméré est de retrouver une situation finançière saine, grâce au règlement des dettes hypothécaires, consommation, fiscales et sociales.
Pour en savoir plus, cliquez ici.
Existe-t-il une assurance pour le réméré ?
Oui il existe une assurance valable durant l’opération de vente à réméré. Il s’agit d’une assurance prévoyance décès/invalidité qui vous couvre durant toute l’opération. Cette assurance n’est pas obligatoire.
Quelles sont les principes de la faculté de rachat ?
En réméré, la faculté de rachat est le droit détenu par le vendeur, qui peut soit racheter son bien ou le vendre sur le marché au prix souhaité.
Qu'est ce qu'une clause de réméré ?
Une clause de réméré est un dispositif juridique en droit français qui permet à une personne de vendre un bien immobilier tout en se réservant la possibilité de le racheter dans un délai convenu à l’avance, généralement de 5 ans au maximum.
Qu’est-ce que l’indemnité d’occupation ?
Durant l’opération, le vendeur reste occupant de son bien en contrepartie de l’indemnité d’occupation qui représente la somme des mensualités payés par le vendeur à l’investisseur.
L’indemnité d’occupation est réglé par le client, sous deux formes soit prépayée sur la durée de l’opération (qui permet d’avoir une souplesse pour celui-ci et favoriser ses démarches de refinancement) soit à sa charge tous les mois moyennant une indemnité qui ne dépasse pas 33% de taux d’endettement.
Si je ne parviens pas à racheter mon bien, quelle solution est mise en place pour éviter la perte totale ?
Deux options sont sécurisées par APIREM. La première est le rachat. Si le rachat n’est pas possible à l’échéance, la seconde option est la vente du bien à un tiers sur le marché libre. Cette vente se fait au prix du marché (donc souvent supérieur au prix de rachat initial), vous permettant de récupérer l’excédent (ou la plus-value) après remboursement de l’investisseur. Notre rôle est de sécuriser cette solution de sortie dès le montage du dossier.
Comment puis-je racheter mon bien ?
Vous pouvez racheter votre bien par le biais d’un crédit, en nom propre ou via une SCI (société civile immobilière), ou vendre votre bien à une tierce personne de votre choix.
Qui représente les fonds d'investissements institutionnels ?
Les investisseurs institutionnels sont des organismes collecteurs d’épargne dont les engagements et/ou les actifs sont régis par un texte législatif ou réglementaire. Les rendements tirés de leurs investissements leur permettent de couvrir leurs engagements à moyen ou long terme.
Qu'est ce qu'une vente temporaire ?
La vente temporaire permet donne au vendeur la possibilité de le racheter dans un délai convenu. Bien que souvent désignée par d’autres termes, comme la « clause de réméré », cette transaction pourrait être qualifiée de « vente temporaire » en raison de la possibilité de reversion temporaire de la propriété au vendeur initial.
Qu'est ce qu'une mainlevée hypothécaire ?
Une main levée hypothécaire est un accord qui sert à libérer le bien d’une hypothèque. Dans le cadre d’une vente immobilière et lorsqu’il y a une inscription hypothécaire de la part des créanciers, il faut obligatoirement lever cette inscription.
C’est-à-dire enlever l’inscription hypothécaire du prêt accordé sur le prêt immobilier.
Que veulent dire FICP et FCC ?
FCC : Fichier Central des Chèques
FICP : Fichier National des incidents de remboursement de Crédits des Particuliers
Il s’agit d’une inscription auprès de la Banque de France et qui concerne tous les types de crédits non professionnels. Pour en savoir plus, cliquez ici
Est-il possible de réaliser une vente à réméré lorsqu'on a un dossier de surendettement ?
Le défichage est possible lorsque les créanciers sont remboursés. Grâce à l’opération de vente à réméré, vous remboursez l’intégralité des dettes personnels et professionnels et procédez à un défichage immédiat.
Quelles sont les garanties Apirem ?
La vente à réméré ou portage immobilier est une alternative au financement bancaire envisageable pour tous propriétaires, qui désirent répondre à un besoin non finançable en urgence.
Apirem vous garantit un accompagnement et une fiabilité hors pair du fait d’un encadrement juridique articulé par un notaire, un appui par des fonds d’investissement institutionnels et par le suivi de nos spécialistes tout au long de l’opération.
Chacune de nos solutions Api’Solution, Api’Patrimoine, Api’Pro s’adaptent à votre situation et vous permet de retrouver une indépendance financière ou entreprendre de nouveaux projets sans justificatifs.
Est-ce que le nouveau propriétaire peut-il s'opposer à mon rachat ?
Le nouveau propriétaire ne peut en aucun cas s’y opposer, vous êtes le seul et unique propriétaire de votre droit de rachat.
Quels biens peut-on utiliser pour le réméré ?
Tous types de biens sont concernés par la vente à réméré (maisons, appartements, locaux commerciaux et bâtiments industriels).
Quel est le temps pour exercer sa faculté de rachat ?
Vous pouvez exercer votre droit de rachat par la vente ou le rachat de votre bien suivant le temps convenu lors de l’étude de votre projet jusqu’à 5 ans maximum.
Puis-je racheter mon bien immobilier avant la fin de la période de réméré prévue ?
Oui, tout à fait. Vous avez la possibilité d’exercer votre faculté de rachat de manière anticipée, dès que votre situation financière est assainie et que vous obtenez un nouveau financement bancaire. Si vous avez prépayé une indemnité d’occupation, la partie non consommée vous sera restituée au prorata temporis.
Est-il possible de réaliser une vente à réméré sur un bien en location ou une résidence secondaire ?
Oui, la vente à réméré est possible pour tous types de biens immobiliers, qu’il s’agisse de votre résidence principale, d’une résidence secondaire ou d’un bien locatif. Pour un bien loué, l’investisseur devient l’acquéreur et perçoit les loyers durant la période de réméré, sans que cela n’affecte le droit d’occupation du locataire.
À propos de l’auteur
Anthony Bernard a co-fondé Apirem en 2019 et occupe depuis le poste de Directeur Général de cette entreprise spécialisée dans les solutions immobilières alternatives notamment la vente à réméré et le portage immobilier. Fort d’une expérience solide dans les domaines de l’immobilier et du crédit, il apporte une vision stratégique complète des enjeux du secteur.