Votre navigateur est trop ancien pour lire le JavaScript, merci de passer sur une version à jour
logo-apirem

Protéger son patrimoine grâce à une SCI : avantages et inconvénients

 

Une Société Civile Immobilière, plus couramment appelée SCI, est une société permettant la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers par plusieurs personnes. Ces personnes, au nombre minimum de deux, peuvent être physiques ou morales. Chacune de ces personnes possède des parts sociales en fonction de son investissement de base au capital. Un capital social qui peut être fixe ou variable en fonction de la volonté des associés.

La SCI permet donc à un groupe de personnes de gérer un ou plusieurs biens selon leur volonté. Le choix de créer une SCI répond à différents besoins, mais le principal est la protection offerte par une telle société. Vouloir protéger son patrimoine immobilier est très important, et ce, notamment dans un cadre familial lors d’une succession par exemple. Afin d’éviter les conflits ou les mauvaises surprises en cas de soucis financiers, la SCI est une solution efficace afin d’offrir une protection aux biens. Des avantages certes, mais aussi certains inconvénients qu’il est important de connaître.

Ainsi, avant de se lancer dans la création d’une SCI pour protéger son patrimoine, il est important de savoir différencier les formes que la société peut prendre, et quels avantages et inconvénients sont à prévoir dans le cadre d’un tel projet.

 

Comment se définit une SCI ?

La création d’une SCI et son usage

 

Une société Civile Immobilière (SCI), est une structure juridique créée par différents associés afin de gérer un patrimoine immobilier. Sa durée de vie est de 99 ans au maximum. Au moins deux personnes physiques ou morales sont nécessaires pour la création d’une SCI. Au moment de la naissance de la structure, le patrimoine immobilier est détenu par la société. Les personnes devenues associées reçoivent des parts sociales. Ainsi, les biens acquièrent une protection.

La création d’une SCI nécessite de suivre plusieurs étapes. Tout d’abord la création de statuts servant à déterminer les règles de fonctionnement de la société. Les modalités de prise de décision à la majorité ou l’unanimité.

Les associés vont aussi désigner un gérant qui aura en charge la gestion courante du patrimoine détenu par la SCI. Une fois rédigés, les statuts doivent être enregistrés au Service des Impôts des Entreprises (SIE).

Puis une annonce doit être publiée dans un Journal d’Annonces Légales (JAL) avant d’adresser au Centre de Formalités des Entreprises (CFE) le dossier de constitution de la SCI. Des démarches qui peuvent être lourdes mais nécessaires pour régulariser l’activité de la société.

 

Les différentes formes de SCI

 

  • La SCI de location ou de gestion : Le type de SCI qui permet d’acheter et de gérer des biens immobiliers. Des biens de différentes sortes permettant d’établir des baux d’habitation ou commerciaux. C’est la forme la plus courante de SCI.
  • La SCI de jouissance à temps partagé : Destinée à la multipropriété d’une résidence secondaire. Chaque propriétaire dispose d’une période d’occupation du bien déterminée en fonction de l’apport au capital social de la société.
  • La SCI familiale : Destinée aux membres d’une même famille souhaitant gérer un patrimoine commun. Elle est souvent mise en place dans le cadre d’une succession afin d’assurer la protection et la bonne gestion du patrimoine familial.
  • La SCI d’attribution : Une SCI à mettre en place pour la construction d’un bien immobilier qui sera par la suite réparti entre les associés.
  • La SCI de construction-vente : Le type de société qui permet de construire des logements et des bureaux afin d’être ensuite revendus. Elle est principalement utilisée par les promoteurs-constructeurs.

Atouts et limites de la SCI pour la protection de son patrimoine

Comment la SCI protège son patrimoine ?

 

Tout l’intérêt de créer une Société Civile Immobilière est d’assurer une certaine protection de son patrimoine. La structure juridique permet de sécuriser ses biens et de faciliter leur transmission.

La SCI en tant que personne morale permet une séparation des biens liés à la société et des biens personnels. Le patrimoine personnel des associés est donc protégé d’une possible saisie en cas de difficultés financières. Les créanciers n’auront pas accès au patrimoine de la SCI. Les biens disposent d’une protection, et même si un associé souhaite vendre ses parts, cela n’entraîne pas la vente du ou des biens.

Le patrimoine est ainsi sécurisé durablement contre les aléas de la vie, mais il bénéficie en plus d’une facilité de gestion et de transmission. Typiquement, dans le cadre d’une succession, les bénéficiaires se retrouvent de fait dans le cadre d’une indivision si un bien immobilier constitue le patrimoine.

Les cohéritiers vont ainsi devoir se mettre d’accord sur la bonne gestion du patrimoine et sur son avenir. La SCI offre une solution puisqu’elle permet au bien d’être géré sans interruption, et ce, même en cas de conflit. Le gérant de la société pourra toujours prendre des décisions dans l’intérêt du bien. De plus, la succession est facilitée puisque la SCI limite les blocages entre héritiers et ne force pas la vente du bien.

 

Les problématiques liées à une SCI pour la protection de son patrimoine

 

Le premier inconvénient très concret de la SCI est sa lourdeur et son coût. La mise en place d’une telle structure juridique nécessite un grand nombre de démarches comme expliqué précédemment. Des démarches pouvant entrainer un certain coût entre les dépenses de publication et d’immatriculation plus le tarif d’un professionnel pour la rédaction des statuts.

La gestion est elle aussi contraignante puisque le fonctionnement d’une SCI nécessite un gérant, la réalisation d’une assemblée générale annuelle, la tenue d’une comptabilité ou encore la rédaction de procès-verbaux. Il convient donc d’avoir bien conscience du fonctionnement et des frais engendrés par une SCI pour la protection de son patrimoine. De plus, il peut être difficile en tant que SCI de se voir prêter de l’argent par la banque, c’est pourquoi pour financer votre SCI, il existe la solution de vente en réméré. La vente en réméré est une vente d’un bien où le vendeur conserve l’usufruit du bien. De plus, il a la possibilité de le racheté après.

Enfin, bien que le patrimoine personnel des membres de la SCI soit dissocié des biens de cette dernière et ainsi protégés. Les associés sont indéfiniment responsables des dettes de la société et peuvent engager leur patrimoine propre.

Si la SCI est dans l’incapacité de rembourser ses créanciers, ces derniers peuvent se tourner vers les associés dont le patrimoine personnel est engagé proportionnellement à leur pourcentage de parts dans la SCI. La protection est donc limitée dans certaines situations et il est important d’en avoir conscience avant de créer sa propre SCI.