Prêt viager hypothécaire : conditions et fonctionement

En France, le recours au patrimoine immobilier s’impose comme source de revenu alternative. L’immobilier représente une part prépondérante du patrimoine des séniors : 70% d’entre eux sont propriétaires.
Les séniors ont besoin de ce patrimoine pour compenser la baisse des pensions versées par les régimes traditionnels ou pour faire face aux besoins nés des situations de dépendance.

Prêt viager hypothécaire : de quoi s’agit-il ?

Le prêt viager hypothécaire est destiné à des personnes qui ne peuvent pas accéder au financement classique. Généralement, le prêt viager hypothécaire est employé auprès de personnes âgées.
Cette opération consiste à mettre son bien immobilier en garantie tout en l’occupant. Il ne s’agit pas d’une vente en viager mais d’un prêt bancaire hypothécaire.
Contrairement à la vente en viager, l’emprunteur du prêt viager hypothécaire reste propriétaire de son bien. De plus, l’emprunteur perçoit un versement unique, à contrario de la vente en viager qui permet au demandeur de recevoir une rente durant toute sa vie.
Au décès de l’emprunteur, si les héritiers souhaitent conserver le bien, ils doivent rembourser le prêt viager hypothécaire, sauf, si un remboursement anticipé a été réalisé.
Si les héritiers ne souhaitent pas conserver la propriété, le prêteur vend le bien pour se rembourser. Si le produit de la vente excède le montant de la dette de l’emprunteur, le surplus sera partagé entre les héritiers. Lorsque le produit de la vente est insuffisant pour rembourser la dette, le prêteur assume seul la perte.
Le montant du prêt accordé par le prêteur à l’emprunteur est calculé sur la valeur du bien, objet du prêt viager hypothécaire. Ce montant est compris généralement entre 10% et 75% de sa valeur.

Qui peut obtenir un prêt viager hypothécaire ?

Le prêt viager hypothécaire est destiné généralement aux seniors qui souhaitent financer un projet. Ce type de prêt est une solution avantageuse pour ces derniers qui ne peuvent pas accéder à un prêt classique en raison de leur âge, leur retraite ou de leur état de santé. De plus, bien que les conditions d’éligibilité du prêt viager hypothécaire ne prévoient aucune restriction d’âge, ce prêt s’adresse généralement aux personnes de 60 ans et plus, propriétaire d’un bien immobilier à usage d’habitation.

Les obligations de l’emprunteur durant l’opération

Pendant toute la durée du prêt viager hypothécaire, l’emprunteur doit répondre à différentes obligations. Il doit assurer son entretien, vis-à-vis de l’intérieur du bien, de la façade ou encore du jardin. Un état des lieux est réalisé lors de la mise en hypothèque du bien afin de s’assurer de sa conformité. De plus, l’emprunteur n’a également pas le droit de mettre son bien en location sans l’accord de l’organisme prêteur.

La vente à réméré, une alternative au prêt viager hypothécaire

Bien que le prêt viager hypothécaire soit un levier intéressant pour les personnes n’ayant plus accès au financement classique, il s’avère utile lorsque l’emprunteur souhaite avoir un complément de revenus.
Cependant, il se trouve que cette opération n’est pas adaptée à tous les profils et besoins.
Selon l’âge, le montant du prêt viager hypothécaire varie. Plus le débiteur est jeune, plus la somme débloquée sera faible. A l’inverse, le montant des liquidités débloqué dans une opération de vente à réméré peut aller de 42% à 60% de la valeur du bien.
Cet avantage permet aux bénéficiaires de régler toutes ou une partie des dettes en cours ou de pouvoir bénéficier de la totalité de la trésorerie.
Aussi, le coût de l’opération de vente à réméré est réglée lors du déblocage des fonds, il s’agit d’un prix d’acte en main qui permet au rémérant d’avoir un coût fixe sur son opération.
Lors d’un décès, le coût de l’opération ayant été payé à l’avance, la vente à réméré engage uniquement ses bénéficiaires. Le rémérant peut choisir une assurance qui prend en charge le montant de la faculté de rachat en cas de décès.
Si le bénéficiaire ne bénéficie pas d’une assurance, alors il y a une cession de la faculté de rachat aux héritiers. Ils pourront exercer leur faculté de rachat selon leur décision.
Les liquidités perçues lors d’un portage immobilier sont destinées à de nombreux besoins et projets sans justificatifs. (Aides familiales, achat d’un nouveau bien à l’étranger, anticiper sa retraite, couvrir des frais de santé …).