Maîtrisez le financement de vos opérations immobilières : Guide du marchand de biens

Le marchand de biens est un professionnel qui a pour objectif d’acheter des biens immobiliers (immeubles, maisons, commerces, terrains) puis de les revendre avec une plus-value grâce à leur réhabilitation ou aux travaux effectués. Le marchand de biens est assimilé au statut de commerçant. Par ce statut, il doit s’assurer en responsabilité civile professionnelle. Bien connaître le marché de l’immobilier et les règles qui le gouvernent sont des prérequis pour devenir marchand de biens. Lorsqu’une occasion se présente, il faut être réactif sur son offre d’achat et pouvoir bénéficier des liquidités rapidement. Soit par le biais d’un apport personnel en capital soit par le biais d’un prêt bancaire. Cependant, les fonds obtenus auprès des banques sont parfois longs à être débloqués et ne permettent pas le financement de marchand de biens.

Fiscalité et statut juridique d’un marchand de biens

Quel statut pour un marchand de biens ?

L’activité de marchand de biens s’effectue à travers une structure commerciale. De ce fait, il doit disposer du statut de SARL, SAS, SASU ou EURL. Le choix de ce dernier dépend de plusieurs facteurs tels que la taille de l’entreprise, les objectifs commerciaux et les préférences en matière de fiscalité. La SARL et l’EURL sont souvent privilégiées pour les petites structures du fait de leur simplicité de gestion et de leur régime fiscal avantageux pour les petites entreprises. La SAS ou la SASU, en revanche, offre une plus grande flexibilité en termes de gestion et est adaptée pour des projets d’envergure ou pour des entrepreneurs souhaitant attirer des investisseurs. Chaque statut possède ses propres caractéristiques en termes de responsabilité des associés, de régime fiscal et social, et de flexibilité de fonctionnement, ce qui nécessite une évaluation approfondie pour faire le choix le plus adapté à la situation spécifique du marchand de biens.

La TVA dans les opérations de marchand de biens 

La Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) joue un rôle crucial dans les opérations des marchands de biens. En tant qu’acteurs du secteur immobilier, ils sont généralement assujettis à la TVA lors de l’achat et de la revente des biens immobiliers. Il est important de noter que la gestion de la TVA nécessite une comptabilité rigoureuse et une bonne connaissance des règles fiscales, car les erreurs peuvent entraîner des pénalités significatives. De plus, les règles peuvent varier en fonction des spécificités de chaque opération et des évolutions législatives, rendant essentiel le recours à un expert-comptable ou à un fiscaliste spécialisé dans le secteur immobilier.

Les assurances obligatoires à souscrire

La loi numéro 78-12 du 4 janvier 1978 relative à la responsabilité et à l’assurance dans le domaine de la construction impose aux marchands de biens de disposer de certaines assurances obligatoires. Parmi elles, nous retrouvons l’assurance de responsabilité civile décennale. Elle vise à garantir la réparation des dommages qui pourraient apparaître après les travaux, sur une durée de 10 ans. L’assurance dommage et ouvrage, quant à elle, garantie le remboursement ou l’exécution de toute réparation après les travaux, sans devoir attendre une décision de justice. 

Marchand de biens : Quelles conditions pour obtenir un prêt bancaire ? 

Afin d’exercer son activité, un marchand de biens doit souvent trouver des liquidités afin de financer ses nouveaux projets. Pour ce faire, une des solutions est de se tourner vers les banques. Ces dernières peuvent fournir un prêt bancaire pour la réalisation d’un projet, mais sous des conditions assez strictes. 

Un marchand de biens, doit avoir réalisé au préalable un projet réussi en tant que tel, car un nouvel acteur sur le marché, n’aura quasiment aucune chance de se voir accorder un prêt bancaire. Par ailleurs, la banque peut également s’intéresser au profil des associés.  

Ensuite, un emprunteur marchand de biens, devra fournir un apport souvent compris entre 20 % à 30 % auprès d’un établissement bancaire. 

De son côté, la banque estimera la qualité du bien que souhaite acquérir l’emprunteur ainsi que son emplacement. Elle va également s’intéresser à la marge qui sera dégagée par l’opération. 

De plus, les établissements bancaires peuvent exiger le privilège de prêteur de denier (PPD), l’hypothèque sur les travaux et la caution solidaire des associés. 

Les conditions d’obtention d’un financement par prêt bancaire pour un marchand de biens sont donc nombreuses et exigeantes. Les banques sont souvent frileuses face aux risques de l’activité.  

Les conditions pour accéder au financement bancaire ?

Le prêt bancaire est l’une des possibilités afin de financer ses opérations de marchands de biens. Par ailleurs, le crédit bancaire est assez difficile à obtenir et cela peut mettre beaucoup de temps. Néanmoins, certaines banques acceptent d’accompagner ce type de projet. Toutefois des critères doivent être respectés comme par exemple, avoir une première expérience réussie en tant que marchand de biens à son actif.

Avant l’accord de financement, les banques prennent bien évidemment en compte le montant de l’apport (en moyenne entre 20% et 30%), la marge dégagée, le profil des associés mais aussi la qualité et l’emplacement de l’actif.

Effectivement, l’activité de marchand de biens comporte plusieurs défis. Pour acquérir un bien qu’il considère comme prometteur après rénovation, il doit satisfaire à plusieurs exigences. Premièrement, il est nécessaire que le marchand de biens dispose de capitaux propres pour verser un acompte préalable à l’achat du bien. Dans un marché concurrentiel, ces capitaux propres constituent un atout pour persuader le vendeur. Ensuite, il est essentiel qu’il ait les moyens financiers nécessaires pour les travaux de rénovation. Enfin, le marchand peut avoir à porter l’actif plusieurs mois après l’avoir acheté, ce qui implique d’avoir des fonds suffisants pour couvrir les frais associés jusqu’à sa revente.

Quelles sont les solutions alternatives ?

Votre prêt bancaire n’a pas été accepté et vous ne savez pas vers qui vous tourner ? D’autres solutions alternatives s’offrent à vous. Le financement participatif autrement appelé « Crowdfunding » en fait partie. Cela permet de percevoir des fonds afin de faire l’acquisition du bien faisant l’objet de l’opération. Il s’agit d’un outil de financement qui fait appel à des ressources financières auprès d’internautes afin de financer un projet.

Cependant, le crowdfunding connait des limites : cette méthode reste plus ou moins incertaine, elle ne garantit pas le financement de votre projet et ce dans un délai incertain.

Le prêt de trésorerie hypothécaire permet d’obtenir une trésorerie en donnant en garantie un ou plusieurs biens immobiliers. Afin de bénéficier d’un prêt de trésorerie hypothécaire, il faut avant tout être propriétaire en nom propre. La capacité d’emprunt dépendra des revenus, du ratio hypothécaire et des rentrées d’argent régulières. En tant que marchand de biens, toutes ces conditions ne sont pas forcément remplies.

Pourquoi avoir recours au portage immobilier pour un marchand de biens ? 

Face à la frilosité des banques, d’autres solutions sont à la disposition des marchands de biens afin d’obtenir des financements. Notamment le portage immobilier qui propose une solution rapide et avantageuse pour les professionnels.   

Les marchands de biens en recherche de liquidité peuvent avoir recours au portage immobilier. Cela consiste à porter l’opération à sa place. Celui-ci, offre au marchand de biens une durée de généralement douze mois pour réaliser ses travaux et concrétiser une revente avec un bénéfice.  

L’un des avantages du portage, est qu’il est facile d’accès. Le marchand de biens a besoin d’un apport de seulement 10 % de la somme a emprunter, il n’y a pas de limite de fonds. De plus, les dossiers sont rapides avec un délai d’environ 2 semaines pour le déblocage des fonds.  

Avoir recours au portage immobilier permet au marchand de biens d’être réactif sur le marché et de saisir des opportunités. Il permet de gonfler sa trésorerie et ainsi d’avoir la possibilité de se positionner sur plusieurs biens en même temps.  

Il offre également l’accès à des biens d’une valeur élevée permettant des opérations plus importantes.  

Comment financer une opération de marchand de biens grâce à Apirem ?

Si votre capital n’est pas assez conséquent pour réaliser une opération immédiatement ou si votre apport est réduit (10% par exemple), nos experts peuvent présenter votre dossier pour acquérir et financer votre projet.

Notre solution de portage acquisition à destination des marchands de biens vous permet de lever des fonds facilement et rapidement. Dans un délai de 48h qui suit votre demande, nos partenaires réalisent une offre d’achat sans condition de financement.

Nos experts vous accompagnent dans tous vos projets de financement de marchand de biens (acquisition d’un nouveau bien pour y réaliser des travaux et le revendre au prix fort alors que vous ne possédez que 10% de la somme a emprunter.

Pour plus d’informations sur le financement de marchand de biens contactez-nous. Un spécialiste sera à votre écoute et vous proposera une solution personnalisée et sur-mesure.