Vente à réméré : définition et fonctionnement
Les principes de la vente à réméré
La vente à réméré est une solution immobilière encadrée par le Code civil qui permet à un propriétaire de faire face à une situation financière complexe. Cette opération de vente temporaire offre la possibilité d’obtenir des liquidités, tout en conservant un droit de rachat sur le bien vendu.
Contrairement à une vente classique, la faculté de rachat permet au vendeur de racheter son bien à un prix convenu, dans un délai déterminé, sans perdre immédiatement la maîtrise de son patrimoine.
Pendant toute la durée, la propriété du bien est transférée à l’acquéreur, tout en laissant au vendeur un droit prioritaire de rachat, même en l’absence de crédit ou de prêt bancaire.
Simulation indicative. À valider lors de l'étude personnalisée APIREM.
Définition de la vente à réméré
La vente à réméré, aussi appelée vente avec faculté de rachat, repose sur un principe juridique précis. Le propriétaire immobilier vend son bien à un investisseur, tout en conservant la possibilité de racheter ce bien ultérieurement.
L’investisseur, en tant qu’acheteur, devient temporairement titulaire du droit de propriété, dans le respect strict des conditions prévues.
Cette vente avec faculté de rachat est prévue par les articles 1659 à 1673 du code civil. Le contrat de vente à réméré est obligatoirement signé devant notaire, via un acte authentique, ce qui garantit la sécurité juridique de l’opération.
Le notaire contrôle la conformité de l’acte, sécurise les droits de chaque partie et veille à l’équilibre entre vendeur et acquéreur.
Retrouvez l’ensemble des dispositions et obligations dans notre page dédiée aux aspects juridiques du réméré afin de sécuriser votre projet en toute sérénité.
À qui s’adresse la vente à réméré ?
La vente à réméré s’adresse à tout propriétaire confronté à des difficultés financières, qu’il s’agisse d’un particulier ou d’un professionnel.
Elle concerne notamment les situations où l’accès à un crédit ou à un prêt est refusé, tout en permettant de préserver un droit futur sur la propriété.
Cette solution de financement immobilier concerne notamment :
- les propriétaires dont la situation financière ne permet plus l’accès à un crédit,
- les personnes menacées de saisie,
- les profils ayant besoin de liquidités immédiates,
- les propriétaires souhaitant éviter une vente définitive.
Tous types de biens peuvent être concernés par une vente à réméré immobilier : logement, bien locatif ou immobilier professionnel.
Pourquoi choisir une vente à réméré ?
La vente à réméré constitue une solution lorsque les mécanismes bancaires traditionnels qui proposent des crédits ne sont plus adaptés. Elle permet de transformer un bien immobilier en financement, sans recourir à un prêt classique.
Cette alternative permet d’éviter un crédit ou un prêt bancaire tout en conservant un droit de rachat sur la propriété.
Cette vente temporaire est utilisée pour :
- rétablir une situation financière,
- disposer de liquidités,
- préparer un futur rachat du bien,
- préserver la possibilité de rester occupant.
Le principe repose sur un équilibre entre prix de vente, indemnité d’occupation et prix de rachat, définis contractuellement.
Cet équilibre est validé par le notaire, inscrit dans l’acte, et accepté par l’investisseur en tant qu’acheteur.
Le réméré permet de préserver la propriété de son bien tout en bénéficiant d’argent immédiatement, ce qui en fait une alternative intéressante aux crédits bancaires traditionnels.
Le vendeur conserve ainsi un droit prioritaire sur la propriété, même sans prêt ou crédit.
Les étapes de la vente à réméré
Le fonctionnement de la vente à réméré s’articule autour de trois phases.
Ces étapes constituent sont encadrés juridiquement entre vendeur, acquéreur, investisseur et notaire.
La vente temporaire
Le bien est cédé à un investisseur dans le cadre d’une opération de vente à réméré. Cette vente permet l’encaissement immédiat des fonds.
L’investisseur, en tant qu’acheteur, devient acquéreur du bien par acte notarié, tout en respectant le droit de rachat du vendeur.
L’occupation du bien
Pendant la durée du réméré, le vendeur conserve l’occupation du logement. Il verse une indemnité d’occupation, souvent mensuelle, prévue dans le contrat.
Cette occupation est encadrée par la procédure contractuelle validée par le notaire.
Le rachat du bien
Le vendeur peut racheter le bien à tout moment dans le délai prévu, au prix de rachat convenu. S’il ne parvient pas à racheter dans le délai, la vente devient définitive.
En cas d’échec du rachat, la propriété reste définitivement acquise à l’acquéreur, sans possibilité de recours par crédit ou prêt ultérieur.
Avantages et coût d’une vente à réméré
La vente à réméré présente plusieurs avantages :
-
accès rapide aux liquidités,
-
cadre juridique sécurisé,
-
maintien dans le logement,
-
droit de racheter le bien.
Ces avantages sont sécurisées par acte notarié, sans dépendre d’un crédit ou d’un prêt.
Le coût d’une vente à réméré comprend :
-
les indemnités d’occupation (cela dépend de l’investisseur),
-
les frais de notaire.
Ces coûts sont précisés dans l’acte, accepté par l’investisseur et l’acquéreur, et doivent être intégrés dans la stratégie de rachat de la propriété.
Ces éléments doivent être analysés dès le départ afin d’évaluer le coût global de l’opération.
Risques et pièges à éviter
Comme toute transaction immobilière, la vente à réméré comporte des risques si elle est mal encadrée.
Ces risques concernent principalement un projet mal structuré ou un acte déséquilibré entre vendeur et acquéreur.
Un accompagnement professionnel permet de limiter ces risques et de sécuriser la faculté de rachat.
Le rôle du notaire est essentiel pour garantir les droits du vendeur face à l’investisseur.
Pour vous aider à choisir un organisme adapté à vos besoins, découvrez comment sélectionner un organisme de vente à réméré et pourquoi ce choix est essentiel.
Exemples de vente à réméré
Projet de Monsieur L.
A la suite d’un accident Monsieur L., a été contraint d’arrêter son activité professionnelle, il a donc perdu une partie conséquente de son salaire et s’est retrouvé fiché bancaire. Aujourd’hui le couple ne parvient plus à solder ses nombreux crédits et à faire face à ses charges. Notre solution leur permet de solder une dette de 20 000€, dégager de la trésorerie puis prendre le temps de racheter sereinement leur bien.
- Valeur du bien : 200 000€
- Total débloquée (hors frais) : 100 000€
- Montant de rachat à 12 mois : 104 000€
Montant de rachat à 24 mois : 110 000€
Projet de Madame I.
Madame I. est une professionnelle de l’immobilier reconnue, il y a quelques années suite à une mauvaise gestion de ses finances, elle a été obligée de solder une somme importante aux impôts. Cela a enclenché des manquements aux échéances de crédit immobilier, puis une déchéance du terme. Madame I. fait appel à nous afin de solder sa dette afin d’acquérir une liberté financière pour ses futures opérations.
- Valeur du bien : 1 415 000€
- Total débloquée (hors frais) : 990 500€
- Montant de rachat à 18 mois : 1 069 740€
Projet de Monsieur A.
Monsieur A. a construit un groupe qui possède un CA de 51 millions d’euros. Il souhaite poursuivre la croissance du groupe une implantation dans un autre pays propice au secteur d’activité. Par ailleurs, sa SCI souhaite quant à elle investir dans de nouveaux biens. Compte tenu des récents en cours de la structure, les banques souhaitent attendre avant de financer les nouveaux projets. En ce sens, Monsieur A. par le biais de sa SCI, souhaite convertir son patrimoine en liquidités par la vente temporaire de son bien, lui permettant l’évolution de son groupe, l’augmentation du bail en court, puis le rachat du bien dans de bonnes conditions.
- Valeur du bien : 6 800 000€
- Total débloquée (hors frais) : 3 260 000€
- Montant de rachat à 24 mois : 4 620 000€
Découvrez d’autres exemples dans cet article.
FAQ
Questions les plus fréquentes sur la vente à réméré
Qu'est-ce qu'une vente à réméré ?
La vente à réméré est une solution qui permet à un propriétaire vendre son bien tout en gardant le droit de l’occuper de le racheter plus tard, à un prix fixé dès le départ.
C’est une transaction qui permet de vendre temporaire son bien afin de débloquer des liquidités lors d’un besoin urgent et non finançable.
Pourquoi vendre en réméré ?
La vente à réméré vous permet de résoudre vos problèmes d’endettement ; de monétiser votre bien immobilier mais encore de réaliser un projet professionnel.
Cette solution permet de retrouver un état financier stable grâce au règlement de toutes vos dettes tout en restant occupant de votre bien.
Y a-il des conditions particulières pour réaliser un réméré ?
La seule conditions pour permettre l’étude d’un projet en réméré est d’être propriétaire d’un bien et que le capital restant dû doit être inférieur à 60% de son.ses bien.s.
Quel est le délai moyen pour recevoir l'argent après validation de mon dossier ?
Le délai moyen est de 30 jours. Dans le cadre d’une procédure de saisie judiciaire, les fonds peuvent être débloqués sous 15 jours.
La vente de mon bien sera-t-elle visible sur des sites d'annonces ?
Apirem s’engage au respect de votre anonymat et n’utilise aucun support de diffusion pour votre bien.
Qu'est ce qu'une clause de réméré ?
Une clause de réméré est un dispositif juridique en droit français qui permet à une personne de vendre un bien immobilier tout en se réservant la possibilité de le racheter dans un délai convenu à l’avance, généralement de 5 ans au maximum.
Qu’est-ce que l’indemnité d’occupation ?
Durant l’opération, le vendeur reste occupant de son bien en contrepartie de l’indemnité d’occupation qui représente la somme des mensualités payés par le vendeur à l’investisseur.
L’indemnité d’occupation est réglé par le client, sous deux formes soit prépayée sur la durée de l’opération (qui permet d’avoir une souplesse pour celui-ci et favoriser ses démarches de refinancement) soit à sa charge tous les mois moyennant une indemnité qui ne dépasse pas 33% de taux d’endettement.
Comment puis-je racheter mon bien ?
Vous pouvez racheter votre bien par le biais d’un crédit, en nom propre ou via une SCI (société civile immobilière), ou vendre votre bien à une tierce personne de votre choix.
Qu'est ce qu'une vente temporaire ?
La vente temporaire permet donne au vendeur la possibilité de le racheter dans un délai convenu. Bien que souvent désignée par d’autres termes, comme la « clause de réméré », cette transaction pourrait être qualifiée de « vente temporaire » en raison de la possibilité de reversion temporaire de la propriété au vendeur initial.
Est-il possible de réaliser une vente à réméré lorsqu'on a un dossier de surendettement ?
Le défichage est possible lorsque les créanciers sont remboursés. Grâce à l’opération de vente à réméré, vous remboursez l’intégralité des dettes personnels et professionnels et procédez à un défichage immédiat.
Quelles sont les garanties Apirem ?
La vente à réméré ou portage immobilier est une alternative au financement bancaire envisageable pour tous propriétaires, qui désirent répondre à un besoin non finançable en urgence.
Apirem vous garantit un accompagnement et une fiabilité hors pair du fait d’un encadrement juridique articulé par un notaire, un appui par des fonds d’investissement institutionnels et par le suivi de nos spécialistes tout au long de l’opération.
Chacune de nos solutions Api’Solution, Api’Patrimoine, Api’Pro s’adaptent à votre situation et vous permet de retrouver une indépendance financière ou entreprendre de nouveaux projets sans justificatifs.
Est-ce que le nouveau propriétaire peut-il s'opposer à mon rachat ?
Le nouveau propriétaire ne peut en aucun cas s’y opposer, vous êtes le seul et unique propriétaire de votre droit de rachat.
Quel est le temps pour exercer sa faculté de rachat ?
Vous pouvez exercer votre droit de rachat par la vente ou le rachat de votre bien suivant le temps convenu lors de l’étude de votre projet jusqu’à 5 ans maximum.
Puis-je racheter mon bien immobilier avant la fin de la période de réméré prévue ?
Oui, tout à fait. Vous avez la possibilité d’exercer votre faculté de rachat de manière anticipée, dès que votre situation financière est assainie et que vous obtenez un nouveau financement bancaire. Si vous avez prépayé une indemnité d’occupation, la partie non consommée vous sera restituée au prorata temporis.
À propos de l’auteur
Anthony Bernard a co-fondé Apirem en 2019 et occupe depuis le poste de Directeur Général de cette entreprise spécialisée dans les solutions immobilières alternatives notamment la vente à réméré et le portage immobilier. Fort d’une expérience solide dans les domaines de l’immobilier et du crédit, il apporte une vision stratégique complète des enjeux du secteur.