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Comment emprunter pour le financement immobilier d’une SCI ?

Afin de financer un ou plusieurs projets immobiliers, avoir recours à l’emprunt est bien souvent nécessaire, et cela vaut aussi pour une SCI. Le financement immobilier d’une SCI est un point important qui peut nécessiter quelques éclaircissements.

Pour rappel, une SCI est une Société Civile Immobilière. Celle-ci est créée par l’association de plusieurs personnes souhaitant gérer un patrimoine immobilier en commun. La SCI offre de la flexibilité et une fiscalité avantageuse pour la gestion d’un patrimoine et sa transmission. C’est pour cela que beaucoup de SCI regroupent les membres d’une même famille.

Comme toute société, la SCI nécessite un statut qui régit son fonctionnement. Les membres d’une SCI disposent de parts sociales à hauteur de leur investissement. Des parts sociales qui définissent les droits de chaque associé.

Il se peut donc qu’une SCI et ses membres soient en besoin d’un financement immobilier afin d’effectuer une opération comme des travaux ou un achat. Une SCI, au titre de société, peut contracter un emprunt auprès d’un établissement financier comme une banque. Un prêt qui doit respecter certaines règles et qui nécessite quelques conditions pour pouvoir se réaliser.

 

Financement immobilier d’une SCI : les règles du prêt ?

Les conditions d’emprunt pour une SCI

Une SCI étant une société de gestion de patrimoine immobilier, celle-ci peut avoir besoin d’un financement immobilier pour réaliser des travaux ou pour acquérir un bien. Il est donc tout naturel de se tourner vers un établissement financier comme une banque afin d’obtenir le financement immobilier d’une SCI. Toutefois, comme pour tout prêt, certaines conditions doivent être respectées afin d’emprunter ainsi que des prérequis qu’il est important de connaître.

De manière traditionnelle, l’établissement financier va s’intéresser aux ressources du demandeur afin d’accorder ou non le financement immobilier à une SCI. Le demandeur, qui est à la fois la SCI en tant que personne morale, mais aussi chacun des associés.

Les ressources de la SCI ont leur importance dans la demande de prêt. Bien sûr, plus les ressources sont élevées, plus il sera facile d’emprunter et notamment des grosses sommes.

Les ressources des associés sont aussi à prendre en compte pour le financement immobilier d’une SCI. En effet, il est important de souligner que dans le cadre d’une SCI, les associés sont solidaires de la SCI sans l’être entre eux. La responsabilité d’un associé est plafonnée à la proportion des parts sociales qu’il détient. Ainsi, si un associé détient 20%, le créancier, en cas de défaut de la SCI, peut lui réclamer un remboursement dans une limite de 20%. C’est pourquoi l’établissement financier va être attentif au patrimoine personnel de chacun des associés et leur capacité de remboursement en cas de défaut.

Les garanties nécessaires au financement immobilier d’une SCI par emprunt

Le prêt bancaire pour le financement immobilier d’une SCI nécessite comme pour tout emprunt des garanties solides afin de convaincre une banque. De plus, la solidarité entre les associés étant limitée aux dettes de la société, un établissement bancaire ne peut s’adresser aux autres associés en cas de défaut de l’un d’eux. Le créancier devra donc s’assurer de la solvabilité de la société et de ceux qui la constituent.

Les garanties pour le financement immobilier d’une SCI sont donc :

  • Une caution solidaire au prêt immobilier de la SCI : cette caution rend les associés solidaires entre eux et étend la garantie à un montant supérieur à celui de la part sociale initiale.
  • Une garantie hypothécaire : la SCI va engager un bien de son patrimoine ou le bien acheté en caution.

Le taux d’intérêt d’un prêt pour le financement immobilier d’une SCI

Il est important de noter qu’il n’existe pas de prêt dédié aux SCI. Celle-ci va souscrire un emprunt classique soumis aux mêmes règles et donc aux mêmes intérêts. L’intérêt d’un prêt pour le financement immobilier d’une SCI est le même que pour les particuliers. Il n’y a donc ni avantage ni risque de surcoût en empruntant avec une SCI.

Les atouts et inconvénients de l’emprunt pour le financement immobilier d’une SCI familiale

La SCI familiale est la forme la plus courante de SCI. Elle aide les familles souvent nombreuses à gérer et transmettre leur patrimoine immobilier. Ces familles peuvent avoir besoin d’un financement immobilier pour leur SCI en cas de besoin. Il est toutefois important d’être conscient des intérêts et des inconvénients d’une telle opération.

L’avantage d’un prêt pour le financement d’une SCI familiale

Une SCI familiale peut avoir besoin d’emprunter auprès d’un organisme financier ou bancaire. Cet emprunt comporte certains avantages pour la SCI :

  • Un effet de levier bénéfique : en empruntant, une SCI peut sous certaines conditions gagner de l’argent. En effet, en fonction du taux d’intérêt du crédit et des rentes récoltées par la SCI il se peut que l’opération soit gagnante pour la société. Cela dépend bien sûr si la SCI génère un revenu régulier comme un loyer.
  • Une évaluation plus basse des parts pour une transmission plus simple : astuce intéressante pour transmettre plus facilement ses parts sociales dans une SCI familiale. L’évaluation de ces parts se fait en prenant en compte l’endettement de la société. Un endettement qui mécaniquement réduit la valeur des parts. En sachant que jusqu’à 100 000 € peuvent être transmis tous les quinze ans avec un abattement fiscal.
  • Des aides pour emprunter : afin d’acquérir un financement immobilier pour une SCI familiale, il peut exister des aides pour emprunter. La SCI familial peut bénéficier de prêts aidés si elle respecte les critères d’admission.

Les inconvénients d’un financement immobilier d’une SCI familiale par prêt bancaire

Avant de contracter un prêt bancaire avec une SCI, il est important d’avoir à l’esprit quelques principes pour une opération de financement immobilier de SCI réussie et rentable :

  • Disposer d’une SCI générant un revenu : la première condition pour contracter un prêt avantageux avec une SCI est que celle-ci génère un revenu régulier comme un loyer. Ce revenu favorisera l’obtention du prêt auprès de la banque et permettra de créer un effet de levier rentable. Sans revenu, la SCI a moins intérêt d’emprunter.
  • L’emprunt par SCI n’a pas d’avantages pour l’acquisition d’une résidence principale : le financement immobilier d’une SCI par emprunt présente moins d’atouts par rapport à un prêt classique par un particulier qui lui peut bénéficier de prêts aidés (prêt épargne logement, prêt action logement).

La solution pour éviter ces désagréments est que chaque associé emprunte personnellement pour ensuite reverser la somme à la SCI.